住宅性能を評価すれば中古住宅や新築の取引は活発化する？
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以下はgoogleニュース背信の記事、中古の住宅市場づくりも急げから。
中古の住宅市場づくりも急げ
住宅着工が持ち直している。中古住宅の取引を盛んにする仕組みもつくって、日本の住宅市場の活性化につなげるときだ。2012年の新設住宅着工戸数は住宅ローンの金利優遇策などにより、5.8％増の88万2700戸と３年連続で前年を上回った。消費増税に伴う住宅の駆け込み需要と反動減への対策として、政府は住宅ローン減税を拡充する。住宅着工を安定的に推移させるうえで一定の効果があろう。ただ、すでに住宅の総戸数は総世帯数を大幅に上回っている。８戸に１戸は空き家だ。新築の建物の供給に偏った住宅市場の現状を改める必要がある。日本は住宅取引に占める中古物件の割合が08年で13.5％と、米国の８割、英国の９割などに比べてかなり低い。中古住宅の市場を育てる余地は大きい。所得が伸び悩んでいる若年世代などは、多額のローンを背負わなければ新築住宅を取得できない。所得水準に応じた安価な住宅を提供するためにも、中古住宅市場の整備が必要だ。全国各地で空き家が放置され、ごみが不法投棄されるなどの問題を抑えることにもつながる。中古住宅の取引を活発にするため重要なのは、消費者に購入の判断材料となる情報を十分に伝えることだ。住宅の性能を客観的に表示する制度が欠かせない。現状では住宅の資産評価は築年数や立地条件が中心になっている。耐震性や省エネ性能などの情報やこれまでのリフォーム歴などがわかれば、適正な価格で安心して取引できるようになる。住宅の品質を検査する際の統一基準をつくる必要もある。検査の信頼性を高めるために、建築士などの資格を持った専門家の組織化も課題になろう。国土交通省は来年度、中古住宅の性能や取引履歴を消費者がつかめる情報システムの検討に入る。住宅・不動産会社や鑑定士などとの連携を深め、中古住宅市場の育成を急いでもらいたい。（日本経済新聞-2013/02/04）
中古市場の育成のために所有者がさらにコストを負担しろ……この記事はそう読み取れます。
第三者の検査機関を設けて住宅をランク付けし、中古住宅の購入者が安心して取引できるように法整備すれば住宅の有効利用につながる、ということなのでしょうか。中古住宅市場の活性化を妨げている理由は、さまざまなところで議論されています。まずは住宅寿命の問題がある。他にも税制や減価償却、銀行の担保価値、相続、性能やデザインの陳腐化、少子化による部屋数や部屋の大きさ、世代間格差、化学接着剤の寿命、ずさんな基礎工事、地盤、不同沈下、造成のあまさ、規制の強化と多さ、法律の変遷、などなど。対処療法をつかい解決できないのは承知の事実。それに規制が強化されたり、加えられる場合、その度に所有者や購入者のコスト増につながっています。その費用は誰かの所得に移転するのでしょうか。匠建枚方では２年ほど前から、住宅の取得費用はまだまだ上がりそうですよ、とお伝えしてきました。法律化は、この次にも控えていることでしょう。
他国の土地と建物をあわせた新築一戸建ての価格は日本の２分の一ほど。
だから、リフォームにもお金をつぎこめます。古くなったらシステムキッチンを積極的に入れ替えることも可能でしょう。中古市場の流通が活発なのは、日本よりも中古住宅のコンディションが良いことがあげられます。一方の日本はどうですか？ 戸建の新築が世界一高い現状でどうしてリフォームに費用をかけることができるのでしょうか？ この先、消費税の負担が増すうえに、まだ……。 どうかリーダーみなさま。良識のある振る舞いをお願い致します。（よく売れている良心的な会社、匠建枚方の営業地域は、寝屋川市,高槻市,茨木市,枚方市,交野市,吹田市,豊中市,八幡市,宇治市などです）
住宅性能評価のデメリットについて（住宅検査・測量 [All About プロファイル]から引用）
質問：現在、建築条件付き土地を購入し、間取りなどの条件を相談している段階です。建設会社は年間１００棟規模の地元の工務店です。長期優良住宅仕様を考えているのですが、できれば追加で住宅性能評価（設計・建築）を取りたいと思っています。しかし、建設会社が微妙に嫌がっていて、「これまでに希望されたお客さんはいない」「追加費用で３０万ほどかかる」「検査に時間がかかるので、引渡時期が４～５ヶ月も遅れる」と言われています。１．住宅性能評価のメリット・デメリットは見合うものでしょうか？２．追加費用は妥当でしょうか？ ３．工期が大幅に遅れてしまうのが普通でしょうか？以上、３点について、ご教授をよろしくお願いします。
答え：住宅性能評価と長期優良住宅の認定は微妙に違います。認定をとることによっての優遇措置がいろいろありますのでそれを調べて何を使いたいか考えてみて下さい。長期優良の仕様（性能）を認定を取るということで、きちんと工務店に考えさせることは重要です。建築条件付ですと、あまり設計者が表に出てくることがないと思うので耐久性や断熱性能をきちんとさせる効果があります。長期優良住宅は、設計や施工にそれなりの知識と経験が必要です。やったことがない所は嫌がるかもしれません。……
「住宅の品質確保法』は頼りにならないし、お金もかかる（トマトホームから引用）
今週号の「週刊東洋経済」は、不動産関係者には、お薦めです。
マンションの建築費が劇的に下がった半面、注文住宅の建築費は高止まりしている。メルセデス・ベンツの何倍もする人生最大の買い物が満足感を与えない仕組みを探る。
「住宅の品質確保法』は頼りにならないし、お金もかかる。
「住宅の品質確保の促進等に関する法律」(品確法)が、1999年度に制定され、2000年4月から
①「新築住宅の契約に関する瑕疵保証制度の充実」(すべての住宅が対象)が施行されました。
10月からは、
②「住宅性能表示制度」(任意)が施行されました。
これで、「米国に比べて価格は二倍、性能は二分の一」(加藤充・ユニバーサルホーム社長)といわれる日本の住宅はよくなるのでしょうか。結論からいえば、効果はあまり期待できません。特に②の「住宅性能表示制度」では、各地に指定住宅性能評価機関がつくられましたが、建設省の天下り先になるでしょう。いつもの役所と消費者との悲しい関係に終わりそうです。
①の「瑕疵保証制度の充実」を見ましょう。新築住宅の基本構造部分(基礎、柱、床、屋根等)に瑕疵(欠陥)がある場合は、修理・補修請求、賠償請求、あるいは契約の解除ができ、瑕疵担保期間は一〇年に義務化されました(短縮の特約は不可となる)。
それでは、どのくらいのひどさを「瑕疵」と認定し、請求の対象とするのでしようか。7月19日、建設省は「住宅紛争処理の参考となるべき技術的基準」を告示しました。
床の傾斜を見ると、木造住宅などで、「構造耐力上主要な部分に瑕疵が存する可能性」を、１０００分の３までを「低い」、１０００分の３以上１０００分の６未満までを「一定程度存する」、１０００分の６以上を「高い」と認定しています。
裏を返せば、１０００分の６未満までは「瑕疵」ではないといっているような内容です。１０００分の３未満でもビー玉はころころ転がります。今どき、床傾斜１０００分の６以上の欠陥住宅をつくる業者はまれです。そのほかの内容を見ても実効性はあまり期待できません。「品確法」で瑕疵担保期間が１０年になったことは、大変な前進に見えます。これまでは住宅メーカーとの契約では瑕疵担保期間は一年か、二年が一般的だったからです。ところが、民法の暇疵担保責任の期間は、建物についての特則(民法六一二八条)では、建物や地盤の暇疵について、引き渡し後５年、コンクリート造りの建物については１０年と定めてあります。この民法の原則を消費者に不利なように木造で一年、コンクリート二年と制限していたのが実態です(契約で合意したから適法という理屈)。品確法では民法の原則に戻っただけともいえます。
②の「住宅性能表示制度」の施行に伴い、建設省は指定住宅性能評価機関を６４機関指定しました。「財団法人秋田センター」という名称が一般的ですが、東京都や神奈川県など大都市部では、株式会社の評価機関もあります。住宅性能表示制度は、強制ではなく任意の制度です。利用するかしないかは消費者の意思によります。お金(評価料)もかかります。
住宅の性能表示の項目としては、
①構造の安定、②火災時の安全、③温熱環境④音環境、⑤高齢者への配慮、⑥劣化の軽減、などを1から5の数値で評価します。こうした性能を設計図書をベースに指定機関が評価します。性能評価を受けた住宅について紛争があったときは、裁判所外の指定住宅紛争処理機関が「あっせん・調停・仲裁」を行います。建設省は9月に指定住宅紛争処理機関を指定しましたが、全部が各地の弁護士会です。住宅性能表示制度は、今後の運用次第ですが、「日本住宅性能表示基準のポイント」(建設省住宅局住宅生産課)を見る限り、消費者にとって実効性のあるものとは思えません。
建設省が「品確法」に踏み切った動機は、
①秋田県木造住宅(秋田県出資の第三セクター)の欠陥住宅騒動でたたかれたこと、
②地球温暖化対策の圧力(日本はいつまで２６年で建て替えられる粗末な家をつくっているんだという国際的批判)です。
ただ、そのでき上がりは、中小工務店などへの配慮で基準が緩くなり、天下り先確保と、弁護士会への配慮(仕事を与えるなど)という結果になりそうです。
積水ハウスなど大手住宅メーカーは、今のところ住宅性能表示を販売のツールにしていません。
同日、googleニュースで配信された記事です。
「英経済誌エコノミストの調査部門、エコノミスト・インテリジェンス・ユニット（ＥＩＵ）は４日までに、世界の都市の生活費4 件を調べた調査結果を発表し、東京が前回１位だったスイスのチューリヒを押さえてトップとなった。２位は大阪。デフレが進んでいるにもかかわらず、日本での生活費4 件の高さが目立った形となった。」（ＣＮＮ ＪＡＰＡＮから引用）
９００兆円もの借金があると宣伝しているのに、そんな余裕がどこあるのか？
欠陥住宅も困るけど、アメリカ国防総省が欠陥と認めて導入をためらっている欠陥戦闘機を、日本政府、防衛省は一機１５０億円で買うことを決定しました。こんな無駄遣いの事実を知っていますか？
アルジェリアで不幸な事件が起こったばかりだというのに、他国の国防費を日本の国民が肩代りさせられ、国内で製造した部品の輸出、または戦闘機をある国に輸出すれば、テロの標的になることは明白でしょう。それを、どれほど国民は危機意識をもっているのか疑問です。どうやら日本は危険な方向へ舵をきったのかもしれません。
「政府は４日、航空自衛隊が次期主力戦闘機（ＦＸ）として導入するＦ３５戦闘機について、日本企業が国内で製造した部品の輸出を、武器輸出３原則の例外とする方針を固めた」（読売新聞から引用）
しかしＦ－３５問題の本当の深刻性は武器輸出三原則問題ではない。いまだ開発が完了していない欠陥機であるＦ－３５機について、カナダなど次々と導入計画を延期、撤回している中でなぜ日本だけが購入にこだわるのかという問題こそ納税者である国民としては理解できない大問題なのである。（天木直人のブログから引用）
引き渡される４機は訓練用と同等。2017年3月末までに米国から日本へF-35が引き渡されるF-35の4機について、防衛省の要求を満たしていないことが米国防総省の年次報告書で明らかになりました。（ＺＡＰＺＡＰ！から引用）
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