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買付証明書まとめ｜買付証明とは・法的効力・手付金・書き方
不動産取引においての買付証明書とは。
もし、あなたが、新築一戸建てや中古物件、土地などの不動産売り物件を気に入ったとしましょう。
売主と買主の間に住宅・不動産業者などを介する取引の場合、まずは自分のほうから、不動産物件の売主にたいして購入希望の意思表示をする必要があります。
自分の意思を書面にしたものを買付証明(買い付け証明)といいます。
買付証明のまとめ記事と解説
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不動産取引による買付証明とは
購入希望者が、売主または仲介者にあてて、不動産を購入する意思がある旨を表明する書面。この書面は購入希望者の一方的な購入の意思表示であり、売買契約には至らない。また、購入希望者は自由にこれを撤回できる。=「購入申込書」ともいう。（コトバンク：買付証明書）
たとえば、例外を除いて、土地付き戸建て住宅や分譲住宅などは売主と直接取引するケースが多いでしょう。この場合は、「購入申込書」という書面に必要事項を書き入れて提出します。買付証明書と購入申込書は同じ性質のものです。
「法的効力がなく買主の意思でキャンセルできる」など。簡単な知識を保有しているだけで、買付証明書関係でのトラブルは避けられる。
買付証明書の法的効力と買主のキャンセルについて
民法の原則によると、契約は当事者間の申込みと承諾により成立するものとされていますが、このような買付証明書や売渡証明書には原則として契約の申込みや承諾の効力は認められず、その後、売買契約の締結に至らなかったとしても、当事者双方は相手方に対して売買契約に基づく義務（不動産の引渡義務や売買代金の支払義務等）を負いません。（出典：買付証明書、売渡承諾書 | シティユーワ法律事務所）
1) 問題
契約は、一方当事者の「申込」と相手方当事者の「承諾」による意思の合致としての合意で成立し、必ずしも書面の作成は必要ではない（諾成契約）とされているので、不動産売買の場でしばしば見られる買付証明書の提出が「申込」、売渡承諾書の交付が「承諾」にあたると考え、これらを交換することで、売買契約の成立が認められないか。
(2) 結論
買付証明書と売渡承諾書の交換だけでは、原則として、売買契約が成立したとは認められない。判例も、買付証明書と売渡承諾書の交換だけでは売買契約の確定的意思表示があったとはいえない、として売買契約の成立を否定している。今のところ肯定判例は見られない。（出典：不動産取引 – 菊池綜合法律事務所）
原則として、買付証明書は法的効力(法的拘束力)がなく、買付証明書を提出した買主の意思でキャンセルができます。判例も、買付証明書と売渡承諾書(売主側)の交換した場合でも、売買契約の確定的意思表示があったとはいえないとして売買契約の成立を否定しています。また、買付証明書に有効期限を記載しますが、有効期限は一般的に1～2週間程度です。こちらも法的効力(法的拘束力)をもちません。
不動産取引業者の共通認識もキャンセルすることに何ら問題はないと考えています。ただ、確固とした意思がないのに「いつでもキャンセルできるから」という理由で、買い付け証明書を安易に提出するのはモラルとして避けるべきでしょう。
ところで、住宅業者や不動産業者のほうから、あなたに、「いつでも取り消し(キャンセル)できますから、とりあえず、買付入れときましょ」という場合も少なくないと思います。トラブル防止のために、業者さんの無責任な誘導で、買付証明に記入することは極力避けましょう。
買付証明や購入申込書は、新築や土地物件の購入を決断してから提出するものですし、売主の気持ちを察すれば「とりあえず」という軽い気持ちで意思表示するものでもありません。
買付証明書の提出に手付金は必要か？
Ｑ）不動産の買付証明を出す際は、手付金？１０万がいるらしいですが、これはどの不動産会社でも同じですか？契約にならなかったら返すといわれておりますが、本当ですか？
Ａ）通常の取引では買付証明を提出する時にお金を申込金として支払う事は少ないです。また、買付証明は購入申込書であり、売主が承諾しない限りは売買が成立しませんので、買付証明を出す段階では手付金としての効力もありません。恐らく営業マンによる交渉駆け引きの一環でしょう。（出典：Yahoo!知恵袋 不動産の買付証明を出す際は・・・）
買付証明を提出するさい手付金は必要ありません。必要事項を記入したうえで、署名、捺印して意思表示をします。現在では、ほとんどの住宅・不動産業者は手付金を買主に請求していないはずですが、一部に、駆け引きに利用している業者がいるのかもしれません。
買付証明書の書き方と値引き交渉
１．購入希望価格 ２．手付金の額 ３．住宅ローンの額 ４．契約希望日 ５．引き渡し希望日 ６．その他の希望条件などを記載する。
この書類には基本的に自由に、自分の希望する条件を書いて売主へ提出してもよい。指値交渉はこの段階で行う。どのくらい指値をするのかはその人次第だ。いくらならＯＫ、という基準は存在しない。あまりに低い価格提示は売主に失礼だと感じる人もいることだろう。ここで、例えば売り出し価格3000万円の物件に対して購入希望価格2500万円で買い付け証明書を提出したとしよう。この書類を持って仲介業者は売主のもとに相談に行く。その結果、返ってくるカウンターオファーが「売り渡し承諾書」である。（出典：日経 BPnet 「買い付け証明書」で値引き交渉を）
買付証明書の書き方は、上記のように形式的なもので簡単です。また、仲介会社をとおした間接な不動産取引では、この段階で、購入希望金額を指値で記入し、値引き交渉をおこないます。
購入希望の物件に複数の買主が殺到する場合があります。売り物件にたいして、交渉優先順位決めるためにも買付証明書は利用されます。一般的に、提出時期の早い人が優先されます。その場合でも、指値金額が、主の売却希望金額とかけ離れてしまったら購入機会を逃してしまう場合もあります。
